Czy warto brać kredyt hipoteczny? A może lepszy wynajem?

Porównaj ceny

Darmowe wyliczenie składek online bez zobowiązań. Oszczędź do 50% na ubezpieczeniu!

Na czym polega kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny to produkt finansowy, udzielany najczęściej na zakup bądź budowę nieruchomości. Jego cechy to:

• stosunkowo niskie oprocentowanie,
• zabezpieczenie w postaci hipoteki (nieruchomości),
• długi okres spłaty – wynoszący nawet kilkadziesiąt lat.

Na etapie wnioskowania o pożyczkę, wymagane jest przedstawienie bankowi możliwości jej spłaty w bliższej i dalszej przyszłości oraz określenia celu finansowania, czyli wskazania nieruchomości, na którą zostaną przeznaczone środki. 

Kto może zaciągnąć kredyt hipoteczny?

O kredyt hipoteczny może starać się osoba, która ukończyła 18 lat i posiada stałe źródło dochodów, najlepiej pozyskiwane z umowy o pracę. Nie są to jednak jedyne warunki.

Osoba starająca się o kredyt hipoteczny powinna posiadać zdolność kredytową, czyli m.in. udokumentowaną historię kredytową, która potwierdzi wywiązywanie się ze spłaty innych zobowiązań.

O kredyt hipoteczny można starać się również wspólnie ze współmałżonkiem, partnerem bądź innym członkiem rodziny. Wówczas bank rozpatruje dochody obu osób, co zwiększa szansę na przyznanie kredytu hipotecznego.

Obowiązkowym kryterium dla banku jest również posiadanie wkładu własnego, który pozwoli nam częściowo opłacić wymaganą kwotę z własnej kieszeni. Według przepisów wkład własny musi wynosić min. 20 % wartości nieruchomości. Zdarzają się jednak oferty, jak w Millennium Bank, w którym wystarczy już 10% wkładu własnego. 

Od czego zależy wysokość kredytu hipotecznego?

Na wysokość kredytu hipotecznego wpływa wiele czynników, które trzeba brać pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu zobowiązania. Jednym z najważniejszych parametrów oferty kredytowej jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. To procentowa wartość kosztu doliczonego do rat kredytu, od której zależy wysokość odsetek. Oprocentowanie na polskim rynku jest zmienne i składa się z dwóch elementów:

• stałej marży banku– zysku banku z tytułu udzielenia kredytu. Jest z góry określony, choć podlega negocjacjom. Ustalając wysokość marży, banki biorą pod uwagę m.in. kwotę kredytu, wysokość wkładu własnego, źródło dochodów czy korzystanie z innych produktów bankowych.
• zmiennej stopy procentowej– inaczej ceny, którą bank pobiera za udostępnienie własnego kapitału kredytobiorcy, wyrażonej jako procent w ujęciu rocznym. Jej wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej i aktualizuje ją co pewien czas, najczęściej co 3 lub 6 miesięcy.

Ostateczna wysokość kredytu hipotecznego może zależeć również od takich czynników, jak okres kredytowania, możliwość wcześniejszej spłaty czy dodatkowe ubezpieczenia.

WAŻNE!
Wskaźnikiem, który uwzględnia wszystkie składowe kredytu hipotecznego oraz określa jego całkowitą wysokość jest RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania). Porównując kredyty hipoteczne o tej samej kwocie i okresie zobowiązania, powinniśmy porównywać właśnie wartość RRSO, która jest całkowitym kosztem kredytu. 

Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego?

Na wysokość raty kredytu hipotecznego wpływa nie tylko RRSO, ale również sposób jej obliczania. Spłata kredytu hipotecznego może odbywać się w równych ratach miesięcznych (stałych przez cały okres spłaty) bądź malejących (z miesiąca na miesiąc).

W drugim przypadku ogólne koszty kredytu będą niższe, choć w początkowym okresie będziemy zobowiązani do opłacania znacznie wyższych kwot. Jeśli chcemy obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego, najprościej będzie skorzystać z kalkulatora kredytowego. Wystarczy podać w nim podstawowe parametry kredytu, aby otrzymać szybko konkretną wartość.

Mieszkanie na kredyt czy wynajem – porównanie kosztów

Kredyt hipoteczny nie zawsze może być dla nas łatwo dostępny, szczególnie gdy nie mamy wystarczającego kapitału na wkład własny. Wówczas stajemy przed dylematem: czy wziąć kredyt na własne cztery kąty, czy może lepiej wynająć mieszkanie. Oba warianty mają zarówno zalety, jak i wady.

Mieszkanie na kredyt i wynajem – porównanie zalet
HIPOTEKA	WYNAJEM
poczucie stabilizacji – mieszkanie staje się naszą własnością i częścią naszego majątku;	duża elastyczność– wynajem nie jest długotrwałym zobowiązaniem, co jest szczególnie istotne dla osób, które często zmieniają miejsce zamieszkania;
inwestycja na lata– mieszkanie będzie podlegało dziedziczeniu, możemy je także wynajmować, spłacając w ten sposób kredyt hipoteczny, a po spłacie – mieć stałe źródło dochodu z wynajmu;	przewidywalna kwota czynszu– ustalona w podpisywanej umowie najmu;
dobre warunki na rynku– w ostatnim czasie kredyt hipoteczny staje się coraz bardziej opłacalny, ze względu na niskie stopy procentowe.	mała odpowiedzialność– często to sam właściciel odpowiada za opłaty administracyjne i ma rożne obowiązki związane z mieszkaniem.

Oprac. własne.

Jak pokazuje zestawienie, jeśli możemy już pozwolić sobie na kredyt, m.in. mamy wystarczający wkład własny i zdolność kredytową, korzystniejszy będzie dla nas zakup mieszkania. W podjęciu decyzji, powinna pomóc perspektywa tego, że biorąc mieszkanie na kredyt, stajemy się jego właścicielem. Wynajmując mieszkanie co miesiąc, płacimy wysoką kwotę innej osobie, a nadal nie mamy do akty własności do tej nieruchomości.

Mieszkanie na kredyt i wynajem – porównanie wad
HIPOTEKA	WYNAJEM
opłaty – oprócz samej raty kredytu, ponosimy koszty, takie jak: podatek, koszty notarialne, ubezpieczenie, wydatki związane z remontem i wyposażeniem;	brak własności– wiąże się to z wieloma ograniczeniami, jak np. brak możliwości dostosowania aranżacji czy remontu wedle własnych upodobań;
długoterminowe zobowiązanie– konieczność spłacania kredytu przez kilkanaście lat;	brak pełnej stabilności/bezpieczeństwa – ryzyko wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego;
duże ryzyko– zależność raty kredytu od wielu zmiennych czynników, przede wszystkim zmiennej stopy procentowej	konieczność wpłaty kaucjina start, która może wynosić równowartość 1-3 czynszów, a czasami także prowizji dla pośrednika nieruchomości

Oprac. własne.

Poza analizą wad i zalet, kluczowe jest rozpatrzenie finansowego, miesięcznego zobowiązania.

Poniżej porównujemy koszty wynajmu i zakupu na kredyt mieszkania o powierzchni 50m². Pod uwagę wzięliśmy nieruchomości w 3 różnych miastach. Rata kredytu dotyczy oferty ING Bank Śląski: oprocentowanie zmienne co 6 miesięcy, RRSO: 5,41%, okres kredytowania: 25 lat, wkład własny: 20% wartości nieruchomości.
Zarówno w przypadku zakupu mieszkania na kredyt, jak i wynajmu, do miesięcznych kosztów trzeba doliczyć czynsz i rachunki, które średnio wynoszą 400-600 zł.

Przykładowy koszt kredytu hipotecznego dla mieszkania 50 m2
Miasto	Średnia cena 1m2 (zł)	Średnia cena mieszkania (zł)	Średnia cena wynajmu (zł)	Miesięczna rata kredytu (zł)
Warszawa	10 738	536 900	3 400	2 505
Kraków	9 249	462 450	2 200	2 158
Wrocław	7 932	396 600	2 600	1 851
Poznań	7 601	380 050	2 100	1 773

Opracowanie własne na podstawie ING bank Śląski. Dane na dzień: 14.01.2022 r.
 

Ile kosztuje ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny bank będzie wymagał od nas ubezpieczenia kredytu hipotecznego jako formy zabezpieczenia spłaty zadłużenia. Najczęściej bank wymaga ubezpieczenia mieszkania w wersji podstawowej, które obejmuje wypłatę odszkodowania na wypadek szkody całkowitej, np. pożaru.

Cena ubezpieczenia kredytu hipotecznego będzie zależała od wybranego zakresu ochrony(np. dodatkowego ubezpieczenia wyposażenia), wartości nieruchomości, wysokości oraz terminu spłaty zobowiązania czy nawet konstrukcji i lokalizacji nieruchomości.

Za pomocą kalkulatora ubezpieczeń sprawdziliśmy, ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania pod kredyt. Jako przykład wzięliśmy mieszkanie w Warszawie, wybudowane w 2020 r., o powierzchni 50m² i wartości 550 000 zł, zamieszkiwane przez 4 osoby. Poniższe ceny dotyczą polisy 1-rocznej o podstawowym zakresie ochrony, obejmującym mieszkanie i jego stałe elementy.

Roczny koszt ubezpieczenia mieszkania pod kredyt
TU	Dodatkowo w zakresie ubezpieczenia	Cena za rok
mtu24.pl	Powódź	178 zł
Europa	Home Assistance	205 zł
Benefia	Home Assistance, Dewastacja	212 zł
Proama	Home Assistance	240 zł
Link4	Home Assistance, Dewastacja	265 zł
Generali	Pakiet medyczny, Home Assistance	284 zł
Inter Polska	Home Assistance, Dewastacja	353 zł

Na podstawie kalkulacji z 14.01.2022 r. na ubezpieczeniaonline.pl.
 

Ile kosztuje ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

Koszty podstawowego ubezpieczenia mieszkania na wynajem rozpoczynają się już od niecałych 200 zł za rok. Cena takiej polisy zależy przede wszystkim od wybranego zakresu ubezpieczenia oraz rozszerzeń, takich jak np. OC w życiu prywatnym – dla najemcy. W przypadku, kiedy decydujemy się na wynajem mieszkania, warto również rozważyć dodatkową ochronę, tj. ubezpieczenie wyposażenia mieszkania.

Poniżej prezentujemy porównanie ofert towarzystw ubezpieczeniowych, których oferty znaleźć można w kalkulatorze ubezpieczeń. Wyliczenie dotyczy mieszkania w Warszawie, wybudowanego w 2020 r., o powierzchni 50m² i wartości 550 000 zł, wynajmowanego przez 4 osoby. Ceny dotyczą polisy 1-rocznej, z podstawowym zakresem, obejmującym mieszkanie i jego stałe elementy oraz dodatkowo OC wynajmującego.

Najtańsze ubezpieczenie mieszkania na wynajem możemy nabyć już za 178 zł za rok ochrony – oferta mtu24.pl. Najdroższą polisę zaproponowało towarzystwo Inter Polska – 440 zł za rok ochrony wraz z OC wynajmującego. Szukając dobrego ubezpieczenia mieszkania na wynajem, warto jednak brać pod uwagę nie tylko ceny, ale także warunki, na jakich polisa będzie działała – znajdziemy je zawsze w dokumencie OWU dołączanym do umowy – to od nich zależy, czy w razie szkody otrzymamy rekompensatę.

Mieszkanie to najczęściej nasz największy kapitał. Niezależnie, czy wzięliśmy je na kredyt, czy też wynajmujemy od innego właściciela, to zwykle najcenniejsze mienie w naszym życiu. Dlatego warto zabezpieczyć mieszkanie czy dom odpowiednim ubezpieczeniem.Zwłaszcza, że ceny polis na rynku nie są wysokie –Małgorzata Przybyszewska, ekspert Rankomat. 

Roczny koszt ubezpieczenia mieszkania na wynajem
TU	Dodatkowo w zakresie ubezpieczenia	Cena roczna
mtu24.pl	Powódź	178 zł
	+ OC wynajmującego	218 zł
Europa	Home Assistance	205 zł
	+ OC wynajmującego	261 zł
Benefia	Home Assistance, Dewastacja	212 zł
	+ OC wynajmującego	297 zł
Link4	Home Assistance , Dewastacja	265 zł
Proama	Home Assistance	278 zł
	+ OC wynajmującego	322 zł
Generali	Pakiet medyczny, Home Home Assistance	332 zł
	+ OC wynajmującego	379 zł
Inter Polska	Home Assistance, Dewastacja	353 zł
	+ OC wynajmującego	440 zł

Na podstawie kalkulacji z 14.01.2022 r. na ubezpieczeniaonline.pl.
 

Co powinno zawierać ubezpieczenie kredytu hipotecznego?

Podstawowe ubezpieczenie, które najczęściej jest wymagane przez bank przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny, dotyczy nieruchomości i obejmuje zabezpieczenie stałych elementów od zdarzeń losowych, jak np. pożar, uderzenie pioruna, zalanie czy eksplozja. Warto jednak, rozważyć rozszerzenia do polisy, które mogą ochronić nas w wielu innych nieprzewidzianych sytuacjach, takich jak kradzież, dewastacja przez osoby trzecie czy powódź.

Ubezpieczyć można nie tylko samą nieruchomość, ale i jej wyposażenie, a nawet pozostałych lokatorów i samego kredytobiorcę – ubezpieczenie na życie może zapewnić nam ochronę w razie wypadku czy śmierci.

Powinniśmy pomyśleć również o zabezpieczeniu w sytuacji, kiedy nie będziemy zdolni do spłaty rat za kredyt. Zagwarantuje to ubezpieczenie od utraty pracy bądź zdolności do jej wykonywania.

Kiedy natomiast, na etapie wnioskowania o kredyt hipoteczny, mamy trudności z zebraniem wkładu własnego, możemy wspomóc się ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, które ubezpieczy brakującą kwotę.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego można rozszerzyć także o ubezpieczenie pomostowe. Zabezpiecza ono kredyt przez kilka pierwszych miesięcy – do chwili uzyskania prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
 

Co powinno zawierać ubezpieczenie mieszkania na wynajem?

W przypadku, kiedy nie kupujemy mieszkania na kredyt hipoteczny, ale decydujemy się na wynajem, powinniśmy rozważyć ubezpieczenie dla właściciela oraz lokatorów.
Ubezpieczenie mieszkania dla wynajmującego powinno obejmować zabezpieczenie murów i elementów stałych przed zdarzeniami losowymi, a także wyposażenie mieszkania i OC w życiu prywatnym.

Ubezpieczenie mieszkania dla najemcy powinno uwzględniać zabezpieczenie wyposażenia mieszkania od kradzieży z włamaniem, a także, podobnie jak dla wynajmującego, OC w życiu prywatnym.
 

Gdzie kupić ubezpieczenie mieszkania na kredyt i na wynajem?

Zarówno w przypadku wyboru ubezpieczenia mieszkania na kredyt, jak i na wynajem – najkorzystniejszą ofertę znajdziemy za pomocą kalkulatora polis mieszkaniowych. To proste narzędzie pozwoli nam w jednym miejscu szybko porównać oferty nawet kilkunastu towarzystw ubezpieczeniowych. Kiedy wybierzemy najkorzystniejsze dla siebie ubezpieczenie, możemy łatwo zakupić je online, bez wychodzenia z domu, otrzymamy dokument na adres e-mail. W 3 minuty porównasz ceny 18 towarzystw w 1 miejscu i znajdziesz najkorzystniejszą ofertę dla Twojej nieruchomości.